饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服人次是指什么，人次是单位吗务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准人次是指什么，人次是单位吗(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)人次是指什么，人次是单位吗产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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