OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告2024年房价会继续下跌吗引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一2024年房价会继续下跌吗季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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