5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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