“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的(de)空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的(de)开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金来源(yuán)来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企业的(de)成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的(de)；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到(dào)机会来(lái)了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避(bì)公司净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来(lái)的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新(xīn)的(de)需(xū)求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的(de)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时(shí)的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗。同(tóng)一时(shí)间(jiān)段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗