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xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　中国户(hù)均几(jǐ)套房？| 民生·周君(jūn)芝团队(duì)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的strong>

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。