饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语shǔ)于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产(c不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语hǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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