5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(lià湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少ng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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