饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi上尉是什么级别，上尉是连长还是营长)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税上尉是什么级别，上尉是连长还是营长费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fē上尉是什么级别，上尉是连长还是营长n)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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