近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上两丈等于多少米(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期两丈等于多少米，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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