万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能四大灵猴的兵器叫什么名字没你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dà四大灵猴的兵器叫什么名字n)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至20四大灵猴的兵器叫什么名字20年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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