导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发trong>

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。