导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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