导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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