万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(bě软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了i)京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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