万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(x一个男人出轨了还爱自己的老婆吗iē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　一个男人出轨了还爱自己的老婆吗“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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