近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分无可厚非是什么意思配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(无可厚非是什么意思jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 无可厚非是什么意思