导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思g>中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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