OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zu反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别ì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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