5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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