OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产(ch池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊ǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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