近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了林心如生肖，林心如生肖属什么2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相林心如生肖，林心如生肖属什么对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明RE林心如生肖，林心如生肖属什么ITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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