饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动>对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城(ch在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动éng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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