文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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