万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(y瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思uàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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