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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 光大宏观:信贷企稳的持续性和经济复苏的力度,依赖于居民信心和预期的进一步提振

  核心(xīn)观点

  事件:4月人民(mín)币贷款新增7188亿元,前值3.89万(wàn)亿元,预期1.14万亿元;社(shè)融新增1.22万亿元,前值5.38万亿元,预期1.72万亿元,存量同比增(zēng)速10.0%,前(qián)值10.0%;M2同(tóng)比增速12.4%,前值12.7%,预期12.6%;M1同比增速(sù)5.3%,前值5.1%,预期5.5%。

  核心观点(diǎn):4月新增(zēng)融资明显低于市(shì)场预期,居民新增(zēng)融资再度转(zhuǎn)为(wèi)同比收缩。居民消费和按揭贷款均明(míng)显(xiǎn)弱(ruò)于季节性,与耐用品需(xū)求和(hé)商品(pǐn)房销售较弱相互印证,同时(shí),居(jū)民存款(kuǎn)仍维持较(jiào)高增(zēng)速,指(zhǐ)向消费潜力尚未完全释放。

  金(jīn)融数据(jù)反映(yìng)的(de)总需求短板仍在(zài)居(jū)民端,居民高存款和弱贷款的(de)组合,则(zé)指向居民信心(xīn)依然不足。居民部门对资金的过(guò)度沉淀(diàn),降低了资金(jīn)的(de)循环(huán)效率和对(duì)经济的(de)拉动效(xiào)力。因而,信贷(dài)企稳的(de)持续性和经(jīng)济(jì)复(fù)苏的力度,依(yī)赖于居民信心和(hé)预(yù)期的进一步提振,这也是后续观(guān)察金融(róng)和(hé)经(jīng)济数据的关(guān)键。

  风险提(tí)示:政策落地不(bù)及预期(qī),房地(dì)产链条修复节奏不及预期。

  一(yī)、 信贷前置发力后自然(rán)回落,经(jīng)济(jì)复(fù)苏的关(guān)键(jiàn)在(zài)于激活居民(mín)部门

  4月新增社融和信贷均低于预期(qī)下(xià)沿,新增融资在前置(zhì)发力后自然回落(luò)。4月新增(zēng)社融1.22万亿元,Wind一致预(yù)期为1.72万亿元,预期下(xià)沿在1.30万(wàn)亿元左右(yòu);4月(yuè)新增信(xìn)贷7188亿元,Wind一致预期为1.14万亿元,预期下(xià)沿(yán)在0.70万亿元左右。今年一(yī)季度新(xīn)增社融14.52万亿元(yuán),同比多增2.47万亿元,银行信贷投(tóu)放等主(zhǔ)要融资渠道(dào)在(zài)经过(guò)一季(jì)度的前置发力后(hòu),4月投放力度自(zì)然回落,新增(zēng)信贷规模(mó)由(yóu)“总量有效增长”向“合理增(zēng)长、节奏平稳”转换。

  从融资角度来看,经济复苏的(de)力度,强(qiáng)烈(liè)依赖于信贷增长的持续性。信用周期的(de)持续回升一般(bān)指向需求的强劲复苏,但(dàn)是在社(shè)融(róng)存量同比增速连续回升2个月,并且新增信贷连续3个(gè)月大(dà)超(chāo)市场预期后,经济(jì)复苏(sū)的力(lì)度依然偏弱,名(míng)义价格正滑入通(tōng)缩区(qū)间。伴随着4月新增融(róng)资(zī)的回落,信贷对经(jīng)济的推(tuī)动效应(yīng)将进一(yī)步减弱。

  我们理解,经济复苏的力度依赖于持续的信贷增长(zhǎng),而(ér)这难以完全依赖政策(cè)驱动,需要实体经济内生融资需求的修复(fù)。在(zài)较强的“稳信(xìn)贷”政策(cè)诉求(qiú)下,货币(bì)、信贷、财政和(hé)产业政(zhèng)策协(xié)同发力(lì),商业银行信贷投(tóu)放(fàng)的前(qián)置(zhì)发力(lì)意(yì)愿(yuàn)较(jiào)强,一季度新增社融和信贷(dài)同比(bǐ)大幅多增。但随着信贷政策由“总量有效增长”转(zhuǎn)向“合理增长(zhǎng)、节奏平稳”,以(yǐ)及实体经济内生动能的(de)边(biān)际回落,4月(yuè)新增融资需求走弱(ruò)。因(yīn)而,后续信(xìn)贷(dài)投放的稳定性(xìng),将是(shì)我们后续观察(chá)金融(róng)和经(jīng)济数(shù)据的关键(jiàn)。

  信贷增长的持续稳定,关键在于激活居(jū)民部门。一则,在(zài)政策层较强的稳信贷(dài)诉求下,国内金融条件持续宽(kuān)松(sōng),资金的供给端并不是(shì)问题(tí)。新(xīn)增(zēng)融资持续性的关键在(zài)于需求(qiú)端,政(zhèng)府融(róng)资需求受制于财政预算,而今年财(cái)政预算在“两会”期间已基本(běn)确定。企(qǐ)业融资需(xū)求自2022年以来(lái)总体维持较高景(jǐng)气(qì)度,叠加(jiā)信贷、财政和产业政策的(de)持续(xù)发力,企(qǐ)业融资需(xū)求的稳定性较高。

  居民(mín)融资需求却难有定论,表观(guān)上(shàng),居民融资服务于消费和购房行(xíng)为,但在(zài)持续回暖2个月后,4月居(jū)民(mín)新增(zēng)融资再度转为同比(bǐ)收缩。实(shí)质上,居民行为取决于收入预期和负债(zhài)强度,而当(dāng)前居民就(jiù)业和收(shōu)入明(míng)显分化,边际消费倾向较强的青年群体,失业率(lǜ)持续处于接近(jìn)20%的(de)历史高位,拖累居民部门(mén)预期改善。

  二(èr)是,资(zī)金从企业部门持续流向居民部门,而居民部(bù)门(mén)向企业部门的(de)回(huí)流明显乏力。M1同比增速(sù)(6MMA)已持续收缩6个(gè)月,而M2同比增速(sù)(6MMA)却已持(chí)续扩(kuò)张19个月。M1与M2增(zēng)速的背离,存在两重可能性,一是,资金从企业(yè)活期账(zhàng)户向定期(qī)账户转移;二(èr)是(shì),资(zī)金从(cóng)企业账(zhàng)户向居民账户转(zhuǎn)移,而存款(kuǎn)数据证伪了第一重可能性,并证实了第二重(zhòng)可能性。

  也就是说,企业通过经营和贷(dài)款获(huò)取的资金(jīn),以薪酬(chóu)等方式转2024年房价会继续下跌吗移至居(jū)民部门(mén)后,由于居民消费复苏乏力,便将(jiāng)企业转移来的资(zī)金以存款的方式(shì)沉淀了下(xià)来,而不是(shì)通(tōng)过消费的方(fāng)式使(shǐ)其回(huí)流企业账户,表现在数(shù)据(jù)上,便(biàn)是居民(mín)存款增速(sù)持续(xù)高(gāo)于企(qǐ)业,居(jū)民“超额储蓄(xù)”高烧难(nán)退。但居(jū)民(mín)存款增速(sù)已于3月和4月连续回落,可能指向居民预(yù)期正在(zài)好转。

  二、 居(jū)民新增融资再(zài)度转(zhuǎn)弱,企(qǐ)业融资需求延续景气(qì)

  居民贷款端,消费和按揭信贷均明显弱于季节(jié)性,与耐用品需(xū)求和商(shāng)品房销售较弱相互(hù)印证。4月居民(mín)部(bù)门新增净融资同(tóng)比少增241亿元,其中,短期(qī)信贷同比多增601亿(yì)元(yuán),中(zhōng)长期信贷同(tóng)比少增842亿元。

  一是,随着居民生活半径(jìng)和消(xiāo)费(fèi)意愿修复(fù)动能转弱,4月(yuè)非制造业PMI商务活动(dòng)指数回落至56.4%,居民消费信贷(dài)也明(míng)显弱(ruò)于(yú)季节性水平。乘联会数据显示,4月乘(chéng)用车(chē)日(rì)均零售5.54万辆,较2019年(nián)至2022年(nián)同(tóng)期均值多售1.51万辆,汽车销售的好转与厂商大幅降价促销紧密相关(guān),真实的耐用品消费(fèi)需求(qiú)依然较为低迷。

  二是,从30个大中城市的商品房销售(shòu)数据来(lái)看,2-3月商品(pǐn)房销售(shòu)连续两个(gè)月呈现环比扩(kuò)张态势,居(jū)民购房预期和购房(fáng)活动同样呈现改善态(tài)势(shì),但(dàn)进入4月后商品房销(xiāo)售数据明显(xiǎn)走弱。并且,由于按揭(jiē)贷款(kuǎn)利率(lǜ)远高于理财(cái)产品(pǐn)预期收益率,按揭贷“早偿”倾向愈发明显(xiǎn),导致以按揭贷为主的居民中长期(qī)贷款再度转弱。

  居民存款(kuǎn)端,居(jū)民(mín)存款增速连(lián)续2个月边际走弱,但(dàn)增速仍远(yuǎn)高于疫情前(qián),居(jū)民(mín)消费潜力仍有待进一步(bù)释放。1-4月居民(mín)累计新增存款8.70万亿元,较去年同期多增(zēng)1.58万亿元,4月住户存(cún)款存量同比增速较3月下行0.3个(gè)百分点至17.7%,居民存款增(zēng)速(sù)已连续走(zǒu)弱2个月,但增速仍远高于疫情(qíng)前(qián)水(shuǐ)平,表(biǎo)明居民储蓄意愿依然强(qiáng)劲,疫情期(qī)间积累的“超额(é)储蓄”并未出现释放迹象(xiàng)。居民新增存款和短期贷款(kuǎn)同(tóng)时维持高(gāo)位,一方面(miàn),可(kě)以说明居(jū)民(mín)消费潜力仍(réng)有待进一步释(shì)放;另一(yī)方(fāng)面(miàn),可能指向居民(mín)收(shōu)入分化加剧。

  企(qǐ)业端,企(qǐ)业经营(yíng)预(yù)期持续(xù)改善增强(qiáng)融资需(xū)求(qiú),叠加(jiā)银行较强的信贷(dài)投(tóu)放诉(sù)求,供需两端驱(qū)动企业新(xīn)增(zēng)净(jìng)融资连续同比扩张。4月非金融企业部(bù)门新增(zēng)信贷6850亿(yì)元(yuán),同(tóng)比(bǐ)多(duō)增998亿(yì)元。其(qí)中,企业中长(zhǎng)期贷款同(tóng)比多增4017亿(yì)元,新增企业中(zhōng)长期贷款占新增贷(dài)款的比重,进一步(bù)上行至(zhì)71% (6MMA),信贷资(zī)金的主要(yào)流向应为(wèi)基(jī)建和制造业等(děng)政策支持领(lǐng)域(yù)。

  政府端,4月(yuè)政府(fǔ)部门新增净融资同比扩张636亿元,前置发力仍是政府债券融资的主基调(diào)。1-4月政府债券新增融(róng)资规模达2.28万亿元,同比多增3114亿元,已(2024年房价会继续下跌吗yǐ)完(wán)成全年(nián)政府(fǔ)债券(quàn)融资预算(suàn)的(de)29.75%。2023年跟2020年和2022年(nián)类似,同是“稳增长(zhǎng)”诉(sù)求较强的年份,财政部也均在前一年度末提前(qián)下达了次年的部分专项债(zhài)务新增额度,因而,政府(fǔ)债券发(fā)行节奏都有明显的前置倾向。

  三、 货币:M1与M2增速趋势分化,资金在向(xiàng)居民部(bù)门转移

  M1与M2增速趋势(shì)分化,资金在向居民(mín)部门转移。通过观察M1和(hé)M2同(tóng)比增2024年房价会继续下跌吗速的6个(gè)月移动均值,可以发现,M1同比增速已(yǐ)经(jīng)持续收缩6个月,而M2同比增速则已持(chí)续扩张19个月。M1与M2增速的背离,存在两重可能性,一是(shì),资金从企业活期账户向定期账户转(zhuǎn)移;二是(shì),资金从(cóng)企业账户(hù)向居民账户转移,而存款数据(jù)证伪了第一(yī)重可能性,并证实了第二(èr)重可能性(xìng)。

  也(yě)就是说,企业(yè)通过经营和贷款获(huò)取的资金,以(yǐ)薪酬(chóu)等方式转(zhuǎn)移至居民部门后,由于居民消费复苏乏力,便将企(qǐ)业(yè)转(zhuǎn)移来的(de)资金以存款的方式沉淀了下来,而不(bù)是通过消费的方式使其回流企业账(zhàng)户,表现在数据(jù)上,便是居(jū)民存(cún)款增(zēng)速(sù)持续高(gāo)于企业(yè),居民(mín)“超额储(chǔ)蓄”高(gāo)烧难退。

  向前看,宽(kuān)货币(bì)力度随着经济复苏会渐趋缓和(hé),广义货币供应(yīng)量M2同比增速有望进一步回(huí)落,资(zī)金利率中枢也(yě)将围绕政(zhèng)策利率震荡。在(zài)疫(yì)情冲(chōng)击逐渐减弱(ruò)后,经济修(xiū)复的(de)稳定性和持续(xù)性将进(jìn)一步增(zēng)强,宽货币(bì)的发力强度将会逐渐(jiàn)收敛。同时,在(zài)去年财政(zhèng)发(fā)力的过程中,消耗了部分往(wǎng)年(nián)财政(zhèng)结(jié)余资金(jīn)和央行结(jié)存(cún)利润,推动了财政存(cún)款和央(yāng)行结存(cún)利润向私(sī)人部门的转移,今年财政结余资金向私人部门的转移力(lì)度将会(huì)明显走弱。因(yīn)而,宽货币(bì)力度(dù)趋缓、财政结余(yú)资金转(zhuǎn)移(yí)走(zǒu)弱,叠(dié)加高基(jī)数效应,将(jiāng)会共同推动广义货币供应量M2增(zēng)速(sù)显著回落。

  四、 展(zhǎn)望:新增社融的(de)强劲态(tài)势将会继续减弱(ruò)

  新增社融的强劲态势将(jiāng)会继(jì)续减弱,但短期内(nèi)仍(réng)有(yǒu)望持续高于去年同期(qī)水平(píng),增速回升的斜率则有赖(lài)于居民(mín)预期继续改善。一(yī)则(zé),在信贷、财政和产(chǎn)业政策的相互配合下,企(qǐ)业(yè)生(shēng)产(chǎn)经营预期总体(tǐ)较为稳定,叠(dié)加新增专项债支撑基建配(pèi)套融资需求,企业(yè)融(róng)资需求的稳(wěn)定性相对较强;同(tóng)时,政策层对于信(xìn)贷投(tóu)放(fàng)适(shì)度靠前发力的诉求仍在,但3月以(yǐ)来政(zhèng)策(cè)曾先后表态“货币信贷总量要(yào)适(shì)度节奏(zòu)要平(píng)稳”和“不盲目(mù)追求(qiú)信贷高(gāo)增(zēng)”,信贷资源(yuán)投放(fàng)可能会更加注(zhù)重平滑(huá)增速波动(dòng)。

  二则,居民部门(mén)仍是当前融资的短(duǎn)板,引(yǐn)导(dǎo)其合(hé)理改善预期是(shì)社融增速趋势性回升的重要条(tiáo)件。今年2月(yuè)之前(qián),居民部门新增净(jìng)融资已经连续15个月同比(bǐ)收缩,在2月和3月实现连续(xù)2个月(yuè)的同比(bǐ)扩张后,4月再度转为同(tóng)比(bǐ)收缩,并且居民存款持续保(bǎo)持(chí)较高增速,居民(mín)预期改善仍有待于政策进(jìn)一步(bù)加力。

  高瑞东 刘文(wén)豪:如何看待居民融资再度走弱?

  高瑞东 刘文豪:如何看待(dài)居(jū)民融资再(zài)度(dù)走弱?

  高瑞东(dōng) 刘文豪:如(rú)何(hé)看待居民融资(zī)再(zài)度走弱?

  高瑞东 刘文豪(háo):如何看(kàn)待居民融资(zī)再度走弱?

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