导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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