OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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