OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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