导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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