万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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