导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(s大冤种什么意思，大冤种是骂人吗hāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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