“现(xiàn)在的(de)房地产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大(dà)多(duō)表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿(ná)地节(jié)奏也有可(kě)能(néng)让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置(zhì)的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的(de)章法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那(nà)么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国(guó)央企的(de)融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不意味着(zhe)，民营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司就长期持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本(běn)面表现(xiàn)存(cún)在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度(dù)，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是实现了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根(gēn)杭(háng)州的(de)战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值(zhí甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写)、宝盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的(de)广发策略(lüè)优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开(kāi)始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价(jià)难度是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是该公(gōng)司能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写