导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(du抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年ō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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