饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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