OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗前，张江REIT一季报中已经披露张江光料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(s料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗hì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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