文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoxiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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