近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？g>

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(gu上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？ān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。