近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头strong>

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(j82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头í)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。