饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日chǎng)看，经纪服务领域的调整北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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