导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàn宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗g)过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ong>流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(z宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗hì)经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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