OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目科长相当于什么级别？短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)科长相当于什么级别？态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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