万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(li雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗ǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金(jīn雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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