5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(z防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行hòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返(f防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行ǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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