近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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