近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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