导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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