近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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