5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？