近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了20气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别22年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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