饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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